Anpassungen werden erforderlich
Vorschau zur aktuellen Entwicklung von Kaltmiete und Betriebskostenabrechnung
Entwicklung unserer Kaltmieten
Um unseren Mitgliedern langfristig ein sicheres Wohnen in unserer Genossenschaft zu sichern, muss ebenso die langfristige Wirtschaftlichkeit unserer Genossenschaft gesichert bleiben. Dazu muss festgestellt werden, dass sich für alle Wohnungsunternehmen die Kosten in den letzten Jahren in mehreren Bereichen erhöht haben. Beispielsweise verlangt die Bewirtschaftung unseres Wohnungsbestandes stets Baumaßnahmen zur Modernisierung, ganz gleich ob beim Mieterwechsel eine Wohnung mit Elektro- und Sanitärinstallation modernisiert wird oder die Strangleitungen vom Keller in die Wohnungen eine Frischzellenkur verlangen. Weil ohne grundhafte Sanierungen erhöhte Reparaturkosten drohen. Dabei schlägt die Modernisierung eines Bades mit neuen Rohren, Sanitärkeramik und Fliesen inzwischen mit fast 30.000 Euro zu Buche.
Mitunter müssen wir schon jetzt gelegentlich kostspielige Baumaßnahmen auf zwei Jahre aufteilen, um die Kostenbelastung in jedem Geschäftsjahr moderat ausfallen zu lassen. Inzwischen investieren wir in die Instandhaltung unseres Wohnungsbestandes rund 200.000 Euro pro Jahr, allerdings erhalten wir von Jahr zu Jahr weniger Leistung für unser Budget.
Die Kosten für CO2-Emissionen werden immer beim Verbrennen fossiler Energien erhoben und sind u.a. Bestandteil des Preises für Heizungswärme, die mit Erdgas erzeugt wird.
Um die wirtschaftliche Situation auch weiterhin langfristig stabil zu halten, haben Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen, in den nächsten Jahren sukzessive die Kaltmieten auf mindestens 5,50 Euro/qm anzuheben.
Betriebskosten
Gemessen an der Inflation seit 2022 schlagen sich die aktuellen Preisentwicklungen für Energie, Müllentsorgung, Wasser und Abwasser immer stärker in unseren Abrechnungen der Betriebskosten nieder. Größere Nachzahlungen nach einer Jahresabrechnung versuchen wir stets zu vermeiden. Deswegen passen wir die Höhe der Abschläge möglichst frühzeitig an. Bei der Jahresabrechnung werden stets die pro Wohnung angefallenen Kosten den gezahlten Abschlägen gegenübergestellt. Der Stichtag für die Berechnung ist immer der 31. Dezember eines Jahres.
Energiekosten
Bei den Heizkosten 2024 haben sich zwei Faktoren begünstigend ausgewirkt. Allerdings sind inzwischen beide Regelungen der Vorgängerregierung im Bund zur Senkung der Energiekosten ausgelaufen. Der Zeitraum für die Gaspreisbremse von 12 Cent pro Kilowattstunde für 80 Prozent des Jahresverbrauchs war bereits zum 31. Dezember 2023 beendet. Die Senkung der Mehrsteuer beim Gas auf 7 Prozent war von Oktober 2022 bis Ende März 2024 geregelt. Seit dem 1. April 2024 werden beim Gasverbrauch wieder 19 Prozent berechnet.
Als weiterer Faktor bei den Heizkosten wurde 2021 ein Preis für CO2-Emissionen eingeführt, die sich seitdem jedes Jahr erhöhen (siehe Grafik). Ab 2027 wird es dafür keinen festen Kostensatz mehr geben, sondern der Berechnungssatz wird auf dem freien Markt nach Angebot und Nachfrage ermittelt. Damit soll in der EU erreicht werden, dass der CO2-Ausstoss deutlich reduziert wird.
Vor diesem Hintergrund hat unser Partner für die Wärmeversorgung, die Ohra Energie GmbH, den Gaspreis ab dem 1. Januar 2025 etwas erhöht, auch deswegen, weil die Netznutzungsnetzgelte um 20 Prozent erhöht wurden, die ein Bestandteil des Gaspreises sind. Beim Gasverbrauch muss immer auch berücksichtigt werden, dass dessen Berechnung für eine Wohnung nach einem Umlageschlüssel erfolgt, wie alle Betriebskosten. Ein solcher Umlageschlüssel kann nach Anzahl der Personen eines Haushalts (Bsp. Müllgebühren), der Größe der Wohnung (Bsp. Gebäudeversicherung) oder Verbrauch (Bsp. Strom) ermittelt werden. Zudem besitzt jede Wohnung einen Faktor, der die Lage einer Wohnung berücksichtigt, also ob sich eine Wohnung am Gebäuderand oder in der Gebäudemitte befindet. Damit letztlich die Energiekosten gerecht auf alle Bewohner eines Gebäudes aufgeteilt werden.
Wasserkosten
Über den Anstieg der Wasserkosten zum 1. März 2025 durch die Stadtwerke Erfurt / ThüWa ThüringenWasser GmbH hatten wir in unserer April-Ausgabe berichtet.
Müllgebühren für Restmüll und Biotonne
Die Müllgebühren gliedern sich immer in eine Festgebühr (Landkreis Gotha: 36,72 Euro pro Haushalt/Jahr und 8,04 Euro pro Person/Jahr) und einer Leistungsgebühr, die bei der Biotonne pro Jahr und bei der Restmülltonne nach Anzahl der Leerungen erhoben wird. Wenn in einem Hausaufgang die Mieter die Mülltrennung sehr gründlich erledigen, dürfte nur sehr wenig Restmüll anfallen. Eine leere Tonne braucht dann seltener für die Abfallwirtschaft bereitgestellt werden und weniger Leerungen werden berechnet. So können die Anzahl der Leerungen und damit die Entsorgungskosten von Restmüll deutlich reduziert werden. Weiterhin bleibt selbstverständlich die Entsorgung von Papiertonne und Gelber Tonne kostenfrei.
Die Kosten für CO2-Emissionen werden immer beim Verbrennen fossiler Energien erhoben und sind u.a. Bestandteil des Preises für Heizungswärme, die mit Erdgas erzeugt wird.
Überall in der Wohnungswirtschaft sind in den letzten 20 Jahren die Kosten für Sanierung und den Erhalt des Wohnungsbestandes stärker gestiegen, als die Kaltmieten.
